Calculez vos frais de notaire en quelques secondes
Ancien, neuf, terrain nu ou CCMI — obtenez une décomposition précise de vos frais d'acquisition selon votre département.
Décomposition détaillée Ancien, neuf, terrain Par département Sans inscription
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Votre acquisition immobilière
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Type de bien
Ancien
Maison / Appartement
Neuf VEFA
En état futur d'achèvement
Terrain nu
Constructible ou non
Terrain + CCMI
Contrat de Construction de Maison Individuelle
Indiquez le prix du bien
Le taux des droits de mutation varie selon le département
Le prêt implique des frais d'hypothèque ou de caution
Certains cas ouvrent droit à des réductions
Détail Terrain + CCMI
Soumis aux droits de mutation (régime ancien)
Frais réduits (régime neuf)
Frais de notaire : tout comprendre
Les frais de notaire — plus précisément appelés "frais d'acquisition" — se composent principalement des droits de mutation (taxes perçues par l'État et les collectivités), des émoluments du notaire (sa rémunération réglementée) et des débours (frais avancés pour le compte de l'acheteur). Le notaire n'en conserve qu'une petite partie.
Pourquoi les frais sont moins élevés dans le neuf ?
Dans l'immobilier neuf, les droits de mutation sont quasi-nuls (0,715% contre 6,32% dans l'ancien). En contrepartie, la TVA immobilière à 20% est incluse dans le prix de vente. Les frais de notaire dans le neuf se limitent donc aux émoluments et débours, soit 2 à 3% du prix.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Les émoluments du notaire sont réglementés par décret — ils ne peuvent pas être négociés à la baisse. En revanche, depuis 2021, les notaires peuvent consentir une remise allant jusqu'à 20% sur leurs émoluments pour les transactions supérieures à 150 000 €. Les droits de mutation (la plus grande partie) sont quant à eux totalement incompressibles.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Pour une résidence principale, les frais de notaire ne sont pas déductibles des impôts. En revanche, pour un investissement locatif, ils peuvent être intégrés au prix de revient du bien et ainsi réduire la plus-value imposable lors de la revente.
Quand paye-t-on les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont réglés le jour de la signature de l'acte authentique de vente, simultanément au paiement du prix du bien. Ils doivent être disponibles sur votre compte bancaire ce jour-là. Le notaire procède ensuite au reversement des taxes aux administrations concernées.
Y a-t-il des frais supplémentaires si je prends un crédit ?
Oui. Si vous financez votre achat par un crédit immobilier avec hypothèque, des frais supplémentaires s'appliquent : environ 1 à 2% du montant emprunté pour la garantie hypothécaire. La caution bancaire (type Crédit Logement) est généralement moins coûteuse et partiellement remboursable.
Mise à jour : septembre 2026. Taux et barèmes vérifiés à cette date. Estimations indicatives et non contractuelles.
Frais de notaire 2026 : les taux à jour
Les frais de notaire sont la mauvaise surprise classique d'un achat immobilier. Ils sont pourtant entièrement prévisibles, à condition de partir des bons taux — et ceux-ci ont changé récemment. La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur taxe départementale de 4,50 % à 5,00 %, pour les actes signés entre avril 2025 et mars 2028. La grande majorité l'a fait.
Droits de mutation applicables en 2026, bien ancien
Situation
Taux total
Départements concernés
Taux plein après hausse
6,32 %
La grande majorité des départements
Départements n'ayant pas voté la hausse
5,81 %
Une dizaine de départements
Régime spécifique (Indre)
environ 5,09 %
1 département
Primo-accédant, résidence principale
5,81 %
Partout, hausse non applicable
Neuf en VEFA
0,715 %
Partout
Le point le plus rentable de cette page : si vous êtes primo-accédant et que le bien devient votre résidence principale, vous échappez à la hausse de 0,5 point quel que soit votre département. Sur un bien à 250 000 €, cela représente environ 1 275 € d'économie. Cette exonération n'est pas automatique dans tous les décomptes préliminaires : vérifiez qu'elle figure bien sur le projet d'acte que vous transmet le notaire.
D'où viennent ces 6,32 % ?
Le taux global n'est pas un chiffre unique mais l'addition de trois prélèvements distincts, versés à trois bénéficiaires différents. Le notaire ne conserve aucune de ces sommes : il les collecte pour le compte du Trésor public.
Composante
Taux
Bénéficiaire
Taxe départementale
5,00 % (ou 4,50 %)
Le département
Taxe communale additionnelle
1,20 %
La commune du bien
Frais d'assiette et de recouvrement
2,37 % du droit départemental
L'État (DGFiP)
Sur un bien ancien à 250 000 € dans un département au taux plein : 12 500 € de taxe départementale, 3 000 € de taxe communale, 296 € de frais d'assiette, soit 15 796 € de droits de mutation — exactement 6,32 % du prix.
La décomposition complète de vos frais
Beaucoup de foyers croient payer le notaire. En réalité, sa rémunération représente moins de 1,1 % du prix du bien. Le reste part en impôts et en frais administratifs.
Poste
Part du total
Bénéficiaire
Droits de mutation
environ 80 %
Département, commune, État
Émoluments du notaire
environ 10 à 13 %
Le notaire
Débours
environ 5 à 8 %
Administrations, géomètre, syndic
Contribution de sécurité immobilière
0,10 % du prix
L'État
Le barème des émoluments
La rémunération du notaire est fixée par décret et ne se négocie pas librement. Elle suit un barème dégressif par tranches, identique dans toute la France.
Tranche du prix
Taux applicable
De 0 à 6 500 €
3,870 %
De 6 500 € à 17 000 €
1,596 %
De 17 000 € à 60 000 €
1,064 %
Au-delà de 60 000 €
0,799 %
Ces taux s'entendent hors taxe : il faut ajouter 20 % de TVA. Un point utile à connaître : pour les transactions supérieures à 150 000 €, le notaire peut consentir une remise pouvant aller jusqu'à 20 % sur la part de ses émoluments dépassant ce seuil. Elle n'est jamais proposée spontanément — il faut la demander.
Ancien, neuf, terrain : trois régimes très différents
L'écart entre l'ancien et le neuf est considérable, et il tient entièrement aux droits de mutation. Dans le neuf, c'est la TVA à 20 % qui s'applique — mais elle est déjà comprise dans le prix affiché par le promoteur, ce qui crée une illusion d'optique : les frais annexes sont faibles, le prix au mètre carré ne l'est pas.
Type de bien
Droits de mutation
Frais totaux
Bien ancien (plus de 5 ans)
5,81 à 6,32 %
7 à 8,5 %
Neuf en VEFA
0,715 %
2 à 3 %
Terrain nu
5,81 à 6,32 %
7 à 8,5 %
Terrain + construction (CCMI)
Mixte, selon la répartition
4 à 6 %
Trois acquisitions chiffrées ligne à ligne
Cas 1 — Appartement ancien à 250 000 €, département au taux plein
Sur des biens de prix comparable, l'écart entre ancien et neuf approche donc 13 000 €. Il ne faut pas en conclure que le neuf est moins cher : le prix au mètre carré y est généralement supérieur de 15 à 25 %, ce qui absorbe largement l'économie de frais. L'arbitrage se fait sur le coût total, pas sur les frais seuls.
Ce qui s'ajoute si vous empruntez
Les frais d'acquisition ne couvrent pas la garantie du prêt, qui fait l'objet d'un acte distinct. Deux formules coexistent, avec un écart de coût important :
L'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers — acte notarié, coûtant environ 1,5 à 2 % du montant emprunté. Sur un prêt de 200 000 €, comptez 3 000 à 4 000 €.
La caution mutuelle — via un organisme spécialisé, généralement moins chère et partiellement restituée en fin de prêt. C'est la solution que privilégient la plupart des banques aujourd'hui.
Demandez systématiquement à votre banque laquelle des deux elle applique : la différence peut atteindre 2 000 € sur un dossier courant.
Réduire légalement ses frais d'acquisition
Les droits de mutation ne se négocient pas, mais l'assiette sur laquelle ils se calculent, elle, peut être ajustée. Trois leviers fonctionnent réellement.
Levier
Économie possible
Condition
Déduire la valeur du mobilier
6,32 % de la valeur déduite
Plafonné à 5 % du prix, sur justificatifs
Remise sur les émoluments
Jusqu'à 20 % de la part au-delà de 150 000 €
À demander explicitement
Statut de primo-accédant
0,5 point sur les droits
Résidence principale
Négocier les frais d'agence à la charge du vendeur
Sort les honoraires de l'assiette
À acter dans le compromis
La déduction du mobilier, en pratique
C'est le levier le plus utilisé et le plus souvent mal exécuté. Le principe : les meubles et équipements non incorporés au bâti ne sont pas de l'immobilier, donc ne supportent pas les droits de mutation. Leur valeur se déduit du prix soumis aux droits.
Ce qui peut être déduit : cuisine équipée démontable, électroménager, luminaires non encastrés, meubles, volets et stores non fixés, matériel de piscine hors-sol. Ce qui ne peut pas l'être : tout ce qui est scellé ou incorporé — chaudière, sanitaires, carrelage, placards intégrés.
Trois règles à respecter, sous peine de redressement : établir un inventaire détaillé et signé par les deux parties ; valoriser chaque bien à sa valeur vénale réelle, pas à son prix d'achat ; conserver les factures quand elles existent. L'administration admet en pratique une déduction plafonnée à environ 5 % du prix. Au-delà, elle regarde de près. Sur un bien à 250 000 €, une déduction justifiée de 10 000 € fait économiser environ 630 €.
Quand payer, et à qui
Les frais sont versés au notaire le jour de la signature de l'acte authentique, en même temps que le solde du prix. Ils ne peuvent pas être financés par le prêt immobilier classique dans la plupart des montages : ils constituent l'apport minimal que la banque attend de vous. C'est la raison pour laquelle un achat dans l'ancien exige davantage d'apport qu'un achat dans le neuf, à prix égal.
Le notaire établit un décompte provisoire, généralement légèrement surévalué. Le trop-perçu vous est restitué après l'accomplissement des formalités, dans un délai de deux à six mois. Si ce remboursement tarde au-delà, réclamez-le : il n'est pas systématiquement envoyé sans relance.
Le choix du notaire ne change pas le prix. Les émoluments étant réglementés, prendre le notaire du vendeur ou le sien coûte exactement la même chose : lorsque deux notaires interviennent, ils se partagent les mêmes émoluments sans supplément pour l'acheteur. Vous avez donc tout intérêt à désigner votre propre notaire, qui défendra vos intérêts dans la rédaction de l'acte, sans que cela vous coûte un euro de plus.
Taux de droits de mutation vérifiés en septembre 2026 d'après les données publiées par la DGFiP. Le taux applicable dépend du département du bien et de votre situation ; il est déterminé par le notaire au moment de la signature. Barème des émoluments fixé par l'article A444-91 du code de commerce. Ces estimations sont indicatives et non contractuelles.
Questions fréquentes
Combien représentent les frais de notaire ?
7 à 8% du prix d'achat dans l'ancien, 2 à 3% dans le neuf. Pour 250 000 €, comptez 17 000 à 20 000 € de frais.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
La majeure partie sont des taxes non négociables. Seuls les émoluments du notaire (≈ 1%) peuvent faire l'objet d'une remise jusqu'à 20% pour les transactions > 150 000 €.
Qui paie les frais de notaire, l'acheteur ou le vendeur ?
En France, les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur dans la grande majorité des transactions immobilières.
Quand paye-t-on les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont réglés le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, au même moment que le prix de vente.